Esta es la eterna pregunta que nos encontramos cuando analizamos que hacer con nuestros ahorros. Vamos a analizar las ventajas y desventajas de cada una de las opciones de inversión y las distintas alternativas que combinan ambas inversiones. También analizaremos la situación del mercado en estos momentos.
Sector inmobiliario, ¿es un buen momento para invertir?
En 2017 la inversión inmobiliaria ha resurgido como gran alternativa a las reducidas rentabilidades de la renta fija y a las incertidumbres relacionadas con la renta variable. Tras la crisis del sector inmobiliario de los últimos años, vuelve a identificarse a éste como opción dentro de nuestra planificación financiera para diversificar nuestro patrimonio en activos no correlacionados con la renta fija y la renta variable.
Opciones de inversión en el sector inmobiliario, ¿cómo invertir en él?
Aquí nos surgen varias alternativas para acceder a inversiones relacionadas con el sector inmobiliario. Vamos a ver en detalle algunas de ellas.
- Compra de inmuebles directamente
- Compra de activos financieros del sector inmobiliario como acciones
- Plataformas de inversión participativas o crowdfunding inmobiliario
- Fondos inmobiliarios
Compra de activos inmobiliarios
Con esta opción de inversión pretendemos obtener una rentabilidad a través de dos vías, por un lado, la generación de rentas a través de los alquileres y por otro lado, la especulación del precio del inmueble en un mercado con expectativas alcistas. Se trata de invertir tanto en viviendas como oficinas, locales comerciales o plazas de garaje.
Para esta opción, se requieren capitales elevados o acceso a financiación que actualmente tiene unos costes más reducidos por la situación actual del Euribor. Además, después de la crisis, el precio de los inmuebles se ha visto bastante reducido en determinadas zonas geográficas.
Esto ha hecho que las operaciones de compraventa de viviendas en España se haya relanzado en los años 2016 y sobre todo 2017.
Hay que tener en cuenta que la inversión tarda bastante tiempo en recuperarse a través de las rentas de los alquileres y que puede que surjan problemas en cuanto a la ocupación y pago de las rentas de alquiler.
Compra de acciones en el sector inmobiliario
Se trata de un sector que, como ya he dicho, muestra síntomas de haberse recuperado de su crisis, sobre todo en el mercado español. Generan buena rentabilidad por dividendo. Hay que tener en cuenta que es buen momento dada el momento del ciclo económico que estamos atravesando y son una buena opción para diversificar nuestros ahorros. Para poder diversificar en muchos sectores, tenemos que contar con un patrimonio elevado por lo que en muchos casos, será mejor optar por fondos multiactivos o inmobiliarios para partidas más reducidas.
Crowdfunding inmobiliario
Es una alternativa relativamente reciente y consiste en formar plataformas de financiación participativas que financian con capitales colectivos la compra y gestión de nuevos proyectos inmobiliarios.
Son alternativas de inversión que incurren en mayores riesgos ya que operan fuera de los mercados controlados por la CNMV y requieren de conocimientos especializados, en un mercado como el inmobiliario que ya tiene muchas particularidades y asume muchos riesgos.
Fondos de inversión inmobiliarios (FII)
Los FII son fondos que invierten en inmuebles cuyo destino es la explotación de los alquileres. Como hemos comentado al principio, se centran en un sector que no está correlacionado con la renta fija y la renta variable por lo que nos permite una mejor diversificación de nuestra cartera. Además el partícipe del fondo no tiene que invertir directamente en el 100% de una propiedad sino que adquiere un porcentaje de una cartera muy amplia de inmuebles y obtiene un porcentaje de los rendimientos obtenidos por los alquileres de esos inmuebles.
Estos fondos tienen fuertes restricciones para el abandono de la inversión o para el reembolso de las participaciones. El reembolso suele tener penalización o puede estar abierto a una o dos ventanas de liquidez al año. Es una alternativa de inversión a largo plazo y está caracterizado por ser un producto con escasa liquidez. En cambio, está demostrada que la tendencia a largo plazo, genera altas rentabilidades por el alto potencial de revalorización y por las elevadas rentas que genera.
Los FII son productos recomendados para ciclos al alza del mercado inmobiliario, como ocurre en la actualidad. Nos permiten acceder con importes más pequeños que los de compra de activos inmobiliarios, con menores costes y una fiscalidad más favorable. Además atenúan los riesgos ya que su liquidez es mayor que la de venta de un activo inmobiliario y nos permiten acceder a una oferta más amplia de inmuebles participando en todos ellos en pequeñas proporciones y no obligándonos a entrar en el sector con la totalidad de nuestros ahorros en un único inmueble.
La inversión en FII puede hacerse de forma directa o indirecta. De forma directa implica invertir en fondos cuya rentabilidad depende de las rentas generadas por los alquileres de inmuebles. De forma indirecta quiere decir que invertimos en valores de empresas del sector inmobiliario por lo que su liquidez es mayor que la de los fondos de inversión directa.
